Le Pinel ancien optimisé ou plus communément appelé Pinel optimisé au déficit foncier est un investissement immobilier peu connu mais qui peut s’avérer fortement intéressant pour certains profils d’investisseurs.
Le dispositif Pinel classique, bien connu des investisseurs, ne concerne que les logements en copropriété vendus en VEFA c’est à dire neuf. Cependant, il existe aussi un dispositif permettant de bénéficier de la loi Pinel dans l’ancien tout en créant du déficit foncier important: Pinel optimisé. Il est plus puissant fiscalement qu’une Pinel classique mais aussi plus compliqué dans son montage et sa compréhension.
Dans cet article, nous allons détailler précisément ce dispositif qui mérite d’être connu.
Tout d’abord, il faut savoir que la loi Pinel optimisé est le cumul de 2 régimes: loi Pinel + (depuis 2023) et déficit foncier. ce dispositif permet d’avoir les mêmes avantages fiscaux que le Pinel neuf mais dans un logement nécessitant des travaux de réhabilitation avant la location ET tout en bénéficiant du régime du déficit foncier.
Ainsi, pour rendre un investissement éligible à la loi Pinel optimisé, le logement devra à la fois respecter les conditions de la loi Pinel ancien (ou Pinel + ancien) et du déficit foncier, ce qui rend le rend plus technique dans son montage.
Dans un premier temps, nous allons voir les critères d’éligibilité à la Pinel ancien et ensuite les critères de réhabilitation.
Critères d’éligibilité
Le logement doit être classé non décent ou être un local commercial, industriel, bureaux ou autre en vue de le transformer en logement d’habitation.
Décence du logement :
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- Il ne respecte pas au moins 4 des 15 critères répertoriés dans l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
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- Et il ne respecte pas 6 des 12 critères de performances techniques indiqués dans l’article 4 de l’arrêté du 19 décembre 2003 du code général des impôts.
Localisation du logement:
L’objectif de la loi Pinel est d’équilibrer l’offre et la demande dans les villes de France qui ont un marché immobilier tendu, donc avec une demande supérieure à l’offre et de ce fait avec des loyers généralement plus élevés. Grâce aux lois Pinel et Pinel + (alias Super Pinel), les logements dans ces zones-là doivent respecter un plafond de loyer ainsi qu’un plafond de ressources en ce qui concerne les locataires.
Pour délimiter les zones où le marché est tendu, le gouvernement a découpé la France en plusieurs zones: A bis, A, B1, B2 et C. La zone A bis est la plus tendue tandis que la zone C est la moins tendue. Avec la loi Pinel + (mais aussi Pinel classique) ,seulement 3 zones sont éligibles à l’avantage fiscal : zone A bis, la zone A et la zone B1.
Vous pouvez retrouver le zonage précis avec les villes éligibles ici: https://www.ecologie.gouv.fr/zonage-b-c
Critères de réhabilitation
Pour les logements éligibles à la loi Pinel classique, ils devront respecter les seuils de la norme RT2012.
Pour les logements éligibles à la loi Pinel +, ils devront se conformer aux seuils de la norme RE2020 qui vient de remplacer la RT2012.
Attention, pour un achat à partir de 2024, les logements éligibles en loi Pinel + devront non seulement respecter la norme RE2020 mais en plus être classé A au niveau du DPE.
Il existe cependant 2 exceptions pour bénéficier de la loi Pinel +:
-Si le permis de construire a été déposé avant le 01/01/2022, le logement devra “seulement” respecter le label environnemental E+C- et atteindre la classe A du DPE.
-Si le logement se situe en zone QPV (Quartier prioritaire de la ville), dans ce cas, le logement devra juste respecter la norme RE2020.
Type de logement
Le logement devra être à la fin un logement collectif c’est à dire dans un bâtiment comportant au moins 2 logements que ce soit vertical ou horizontal. Il est toujours possible de faire des maisons mais elles devront être toutes jumelées entre elles pour former un seul bloc et ayant les mêmes fondations et mêmes toitures.
Et pour disposer des avantages fiscaux de la Pinel +, le logement devra respecter les caractéristiques de surfaces et de confort suivants:
- T1 : 28m² + 3m² d’extérieur ;
- T2 : 45m² + 3m² d’extérieur ;
- T3 : 62m² + 5m² d’extérieur + double orientation du logement ;
- T4 : 79m² + 7m² d’extérieur + double orientation du logement ;
- T5 : 96m² + 9m² d’extérieur + double orientation du logement.
FISCALITÉ
AVANTAGE FISCAL DE LA LOI PINEL :
• Réduction Pinel réhabilitation (ne respectant pas les exigences et conditions de la Pinel +):
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2023 |
2024 |
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Engagement 6 ans |
10.5% |
9% |
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Engagement 9 ans |
15% |
12% |
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Engagement 12 ans |
17.5% |
14% |
• Réduction Pinel + réhabilitation:
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2023 |
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Engagement 6 ans |
12 % |
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Engagement 9 ans |
18 % |
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Engagement 12 ans |
21 % |
La réduction sera calculée à partir du prix d’achat majoré des travaux de réhabilitation du logement . (Seules les dépenses liées aux travaux de réhabilitation, à savoir construction, démolition, agrandissement ou isolation sont éligibles à la réduction d’impôts et donc ajoutable à la base de réduction.
Attention, la base de calcul de la réduction est plafonnée à 300 000 euros et 5500 euros/m².
AVANTAGE FISCAL DU DÉFICIT FONCIER
En plus des charges habituellement déductibles des revenus fonciers, vous pourrez déduire les travaux liés aux parties communes ainsi que les travaux d’amélioration comme l’ajout de cloisons, l’aménagements, décoration, cuisine, salle de bains, chaudière, mise aux normes électriques etc).
Attention, le déficit foncier obtenu est déductible des revenus globaux à hauteur de 10700 euros/an. Le complément passe en déficit reportable qui servira à gommer les revenus fonciers des 10 années suivantes.
OBLIGATIONS LOCATIVES
Comme pour les lois Pinel et Pinel +, le Pinel optimisé comporte plusieurs obligations vis à vis de la location:
• Engagement de location de 6, 9 ou 12 ans
• Plafond de loyer à respecter selon la zone du logement et de la superficie du logement (un coefficient multiplicateur est à calculer selon la superficie). Ce plafond évolue chaque année.
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Zones |
A BIS |
A |
B1 |
B2 |
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Prix au m² |
17.62 € |
13.09 € |
10.55 € |
9.17 € |
• Plafond de ressources du locataire qui évolue lui aussi chaque année.
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COMPOSITION DU FOYER |
ZONE A BIS (en €) |
Reste de la zone A (en €) |
Zone B1 (en €) |
Zone B2 (en €) |
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Personne seule |
39 363 |
39 363 |
32 084 |
28 876 |
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Couple |
58 831 |
58 831 |
42 846 |
38 560 |
|
Personne seule ou couple ayant |
77 120 |
70 718 |
51 524 |
46 372 |
|
Personne seule ou couple ayant |
92 076 |
84 708 |
62 202 |
55 982 |
|
Personne seule ou couple ayant |
109 552 |
100 279 |
73 173 |
65 856 |
|
Personne seule ou couple ayant |
123 275 |
112 844 |
82 465 |
74 219 |
|
Majoration par personne à charge |
+ 13 734 |
+ 12 573 |
+ 9 200 |
+ 8 277 |
INTÉRETS DE LA PINEL OPTIMISÉ AU DEFICIT FONCIER PAR RAPPORT A UNE LOI PINEL EN VEFA
1 – Le double gain fiscal total ( réduction Pinel + déficit foncier généré) qui optimise au maximum l’investissement. L’investissement est d’autant plus intéressant pour les investisseurs ayant déjà un patrimoine immobilier car le déficit foncier pourra limiter ou gommer leurs revenus fonciers et leur éviter de payer de la CSG.
2- L’emplacement car très souvent dans le neuf, les constructions ne se font pas fatalement dans les meilleurs quartiers ou les meilleures situations.
3 – Participer à la rénovation ou la réhabilitation de logements anciens et donc faire perdurer l’existant sans bétonner à outrance
4- Défiscaliser via un logement de caractère
Quelles sont les différences avec la loi De Normandie?
Il en existe 2 principalement:
1- Dans le Pinel ancien, 50 % des critères de performances techniques/énergétiques doivent être remplis.
Pour la loi Denormandie, seulement 30 % de critères énergétiques sont exigés (ou 25 % du total de l’investissement doit être consacré aux travaux).
2- Les biens éligibles au Pinel doivent se situer dans une zone dite « de tension ». Cela veut dire que le secteur géographique doit subir un déséquilibre important entre l’offre et la demande des logements. Il y a trois zones définies :
- A Bis (Paris et les communes de la petite couronne)
- A (Ile-de-France, Nice, Marseille, Aix-en-Provence, Lille, Lyon, Toulon ….)
- B1 (grande couronne, Nantes, Amiens, Biarritz, Clermont-Ferrand, Mulhouse …)
La loi Denormandie, quant à elle, vise à encourager les travaux de rénovation dans différents centres-villes qui comportent de nombreux logements vacants et en mauvais états. Cela permet de lutter contre l’habitat insalubre. Comme dit précédemment, les logements doivent donc se situer dans une des 222 villes du plan « Action Cœur de Ville », ou dans les villes qui ont conclu des opérations de revitalisation du territoire (ORT).