Lorsqu’on fait une recherche active d’un bien immobilier, que ce soit pour de l’accession ou de l’investissement, c’est une question que l’on doit se poser au moins une fois. Dans cet article, nous examinerons les points forts et les points faibles de l’achat d’un logement ancien et d’un logement neuf.
LOGEMENTS ANCIENS
⇒ LES AVANTAGES
- Emplacement: Les Logements anciens sont souvent situés dans des quartiers historiques, ce qui peut offrir un cadre de vie agréable et une proximité avec les commodités
- Caractère et histoire: Les logements anciens ont souvent un charme unique et une historie intéressante qui ne peuvent être trouvés dans les nouvelles constructions.
- Potentiel de rénovation: Les logements anciens peuvent souvent être rénovés pour atteindre une valeur marchande plus élevée, même après déduction du coût des travaux. De plus, ces travaux peuvent être en partie financées par des aides de l’Etat comme l’éco-PTZ, le crédit d’impôt développement durable et la TVA à taux réduit sur les travaux.
- Coût: Les logements anciens sont généralement moins chers que les nouveaux logements, ce qui les rend plus accessibles pour les acheteurs avec un budget limité.
- Projection: Un logement neuf s’achète sur plan ou maquette alors qu’un logement ancien, c’est beaucoup plus concret à nos yeux et permet de se projeter plus facilement dans le logement.
- Délai d’acquisition: Quand vous avez jeté votre dévolu sur un logement ancien, le délai classique pour récupérer les clés est d’environ 3 mois sauf si vous avez besoin de demander un permis de construire ou de modification ou si votre état de santé nécessite des examens médicaux dont certains sont difficiles d’avoir rapidement.
- Offre: Le marché de l’ancien propose une plus grande diversité d’offres et des logements plus adaptés à la situation géographique recherchée surtout si vous recherchez un bien en centre-ville. De plus, cette variété de logements permet de pouvoir faire une comparaison entre différents biens (cela pourra être utilise aussi pour la négociation du prix)
LES INCONVÉNIENTS:
- Réparations: Certains logements anciens peuvent nécessiter des réparations coûteuses telle que la mise à niveau de l’électricité, la plomberie ou les évacuations. Et ceci sans compter le temps pour faire les travaux soi-même ou par des entreprises qui ont déjà des agendas bien chargés.
- Mise aux normes et rénovations énergétiques: Les logements anciens peuvent ne pas respecter les normes en vigueur en matière de sécurité et d’efficacité énergétique. Outre le fait que cela peut être dangereux et onéreux compte tenu de l’inflations des prix du gaz et de l’électricité, cela peut vous empêcher de louer votre logement s’il ne respecte pas la norme minimale en terme d’isolation. Ainsi l’amélioration de l’isolation, de la qualité de l’air, des murs, des fenêtres ou encore des chaudières représentera des frais importants.
- Manque de place et agencement: Les logements anciens peuvent manquer de place pour les nouveaux besoins en matière de vie moderne. Dans l’ancien, on retrouve régulièrement des problématiques comme un couloir trop étroit, une perte d’espace ou encore un agence ou des équipements complètement désuets.
- Frais de notaire: Ils sont bien plus élevés dans l’ancien avec un taux autour de 8% quand celui du neuf fleurte avec les 2.5 ou 3%
LOGEMENTS NEUFS
⇒ LES AVANTAGES:
- Conformité aux normes: Les logements neufs sont construits selon les normes les plus récentes en matière de sécurité, d’efficacité énergétique et technologique.
- Garantie du constructeur: dans le neuf, les constructions bénéficient d’une garantie constructeur comme la garantie de parfait achèvement avec une validité de 12 mois suivant la livraison, la garantie biennale (2 ans) pour les équipements dissociables du logement et enfin la garantie décennale (10 ans) qui couvre tous les vices ou malfaçons du logement qui affectent l’étanchéité, la solidité du logement ou qui rendent le bien immobilier insalubre voire inhabitable (par exemple, suite à une infiltration d’eau). Elle comprend le sol, les murs, la charpente, la toiture ou encore les escaliers de la construction.
- Personnalisation: Pour répondre aux besoins et goûts des acquéreurs, les promoteurs laisse généralement la possibilité de personnaliser le logement et de modifier l’agencement et les matériaux (mais très souvent avec une contrepartie financière).
- Efficacité énergétique: Les nouveaux logements sont souvent construits avec des matériaux et des technologies plus éco-énergétiques, ce qui réduit les coûts d’exploitation.
- Défiscalisation/aide étatique: Que ce soit en accession ou en investissement, il existe plusieurs aides de l’état. Par exemple, si c’est pour votre résidence principale, selon votre profil, vous pourrez bénéficier du Prêt à Taux Zéro, Prime accession, Prêt action logement, Prêt social location-accession, Plan épargne logement, aide au logement, Prêt conventionné, Prêt d’accession sociale. En investissement, il existe plusieurs lois de défiscalisations afin d’améliorer la rentabilité de l’investissement et inciter à renouveler le parc immobilier: Loi Pinel, Pinel +, Pinel breton et Pinel Outre Mer, loi Censi Bouvard, LMNP, Dispositif Cosse, Loi Malraux. Toutes ces lois feront l’objet d’un article prochainement.
- Exonération de la taxe foncière: Un logement neuf permet d’avoir une exonération de la taxe foncière pendant 2 ans. Cependant, elle peut être partielle ou totale car la part communale est au bon vouloir de la mairie (L’exonération ou la non exonération doit être décidé par délibération avant le 01/10 de chaque année). En revanche , la taxe des ordures ménagères n’est pas exonérée.
⇒ LES INCONVÉNIENTS:
- Coût total d’acquisition: Généralement, un logement est à minima 20 à 30% plus cher qu’un logement ancien.
- Délai de livraison: Contrairement à un logement ancien où l’on peut espérer avoir les clés entre 3 et 6 mois, dans le neuf, il faut compter habituellement 12 à 24 mois entre la réservation et la réception du logement.
- Pertinence localisation: Hormis les très vieux immeubles, les mairies privilégient plutôt la rénovation d’immeubles que les nouvelles contructions dans les coeurs de ville. Ainsi les logements neufs se retrouvent dans des quartiers moins pertinents ou dans des nouveaux quartiers manquant d’infrastructures nécessaires comme les transports en commun, les écoles, la police etc).
- Absence de caractère: Que ce soit pour une maison ou un immeuble, les nouvelles constructions manquent souvent de caractère et personnalité voire de charme contrairement à l’ancienne architecture. Ceci est très flagrant pour les logements individuelles qui sont souvent des pavillons identiques relativement fades. De plus, avec le coût de construction qui ne cesse de grimper, les promoteurs ne peuvent se permettre des originalités afin de rester dans un prix “abordable”.
- Achat sur plan: Quand on achète sur plan, on a parfois du mal à estimer nos attentes et on peut être déçu lors de la livraison. Cependant avec les nouvelles technologies de visite 3 D virtuelle, le risque reste plus limité.
