GÉNÉRALITÉS
Lors d’une vente immobilière, très souvent, l’acquéreur potentiel se positionne sur le logement en faisant une offre orale.
Afin de sécuriser sa proposition, il est fortement recommandé de formaliser cette offre par écrit.
L’offre d’achat (ou proposition d’achat) se présente comme un moyen pour le candidat acquéreur de réserver le bien à des conditions qu’il fixe.
Elle doit être écrite et contenir :
- un prix inférieur ou identique à celui fixé par le vendeur dans son annonce.
- un délai de validité de 1 ou 2 semaine(s) au terme duquel l’offre cesse d’être valable.
ATTENTION: A sa signature, le versement d’une somme d’argent, quelle qu’en soit la cause, entraîne sa nullité. (Article 1589-1 du code civil.)
3 points importants :
- Elle n’est pas obligatoire d’un point de vue légal mais fortement recommandée.
- Elle est plus crédible qu’une simple proposition verbale.
- C’est une arme de négociation
Afin d’avoir des offres respectant les dispositions légales, HOP! IMMOBILIER fourni un modèle d’offre pré-remplie où l’acheteur n’a plus qu’à compléter ses coordonnées, le prix et les dates d’engagements.
Dans le cas où les acheteurs ne souhaitent pas notre modèle, l’offre doit comporter au moins les éléments suivants:
- Les identités de l’acquéreur et du vendeur (ou à défaut l’agence immobilière)
- La localisation et la description détaillée du bien.
- Le prix d’achat proposé.
- La durée de validité de l’offre.
- Les modalités de réponse du vendeur (lettre recommandée, voie d’huissier, e-mail, etc…)
- Une proposition de date pour la signature du compromis de vente.
- Le mode de financement.
- Les conditions suspensives.
´A savoir, une offre d’achat immobilier par mail a la même valeur juridique qu’une lettre écrite.
LES POSSIBILITÉS DU VENDEUR SUITE A UNE OFFRE D'ACHAT REÇUE
Le vendeur est ensuite libre :
- Accepter purement et simplement l’offre.
L’acceptation est définie par l’alinéa 1 de l’article 1118 du Code civil comme « la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre ». Dans ce cas, les parties envisagent donc la signature d’une promesse de vente avec ou sans notaire.
- Refuser l’offre.
Très souvent, les vendeurs ne font parfois que refuser une offre jugée trop faible et mettent fin à toute discussion alors que c’est à ce moment précis que la négociation commence véritablement. Dans le cas d’un refus pure et simple, les discussions sont terminées. Cependant, l’acquéreur a toujours la possibilité de faire une nouvelle offre à un prix supérieur.
- Faire une contre-proposition.
La contre-proposition ou contre-offre est la réponse du vendeur à l’offre de l’acheteur. Le vendeur proposera ainsi la modification d’une ou de plusieurs clauses de l’offre d’achat originale comme la clause de substitution par exemple. Le vendeur pourra vouloir modifier le prix de vente, la date du transfert de propriété, voire suppression de certaines conditions (par exemple obtention d’un permis de construire) ou ajout, une date de début des travaux, etc. Ainsi, dans le cadre d’une négociation, il pourra y avoir plusieurs offres et contre-offres entre le vendeur et l’acheteur.
À QUOI ENGAGE UNE OFFRE D'ACHAT ?
Si une date limite est mentionnée sur l’offre d’achat, cette dernière n’engage l’acheteur que jusqu’à son expiration.
Plus généralement, l’offre est valide jusqu’à une acceptation, une contre-proposition ou un refus du vendeur. L’acheteur peut aussi annuler son offre d’achat immobilier par écrit, avant toute réponse du vendeur.
Si le vendeur accepte les conditions de l’offre, le candidat acquéreur est engagé
Une promesse de vente doit être signée. Dans le sens inverse, si le vendeur accepte l’offre par écrit, il ne peut plus se désengager et l’acheteur peut le forcer à la vente ou demander des dommages et intérêts (mais rarement appliqué car procédure longue et coûteuse).
Après la signature du compromis de vente, le candidat acquéreur peut uniquement renoncer à l’achat du bien s’il fait valoir :
- une condition suspensive qui aurait été prévue dans l’offre.
- ou son droit de rétractation (10 jours à partir du lendemain de la signature du compromis de vente)
Pour cette raison, bien que l’offre d’achat engage l’acquéreur quand elle est acceptée par le vendeur, il n’y a aucune utilité à forcer l’acheteur à aller plus loin, s’il ne veut plus le logement, car de toute façon, il pourra annuler sans raison obligatoire dans les 10 jours suivant le compromis de vente.
L’intérêt d’un agent immobilier intervient vraiment à ce moment car il pourra vérifier les informations de l’acheteur et du vendeur au préalable de la signature de l’offre et éviter des engagements qui ne feront que perdre du temps.