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La plus-value immobilière

La plus-value immobilière

11 février 2020 dans news

Quand on vend un bien immobilier, il arrive très fréquemment que le prix de revente soit supérieur au prix d'achat initial. Dans ce cas, on parle de plus-value immobilière. Le montant de la plus-value est la différence entre le prix d'achat et le prix de revente. C'est à partir de ce montant que sera calculée la taxe sur la plus-value. La taxe sur la plus-value se compose d'un impôt mais aussi de prélèvements sociaux. Pour rappel, si vous vendez une résidence principale que vous détenez et habitez depuis au moins 5 ans, vous n'avez pas de taxe sur l'éventuelle plus-value. Avant de se lancer dans un calcul, il est primordial de déterminer le prix d'achat initial et le prix de revente money-2724235_1920   ⇒ Déterminer le prix d'achat initial: (Prix d'acquisition corrigé) Pour le calculer, il faut y ajouter :

  • Les éventuelles Charges et indemnités versées au vendeur à l'achat,
  • Les Frais d'acquisition (droits d'enregistrement, frais de notaire). Sans justificatifs de ces frais, il est possible de déduire un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d'achat,
  • Frais de voirie, réseaux et distributions (frais d'aménagement pour lotissement par exemple).
  • Les éventuelles Dépenses de travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration sous conditions (les travaux d'entretien et réparation ne peuvent pas être pris en compte) : 2 cas possibles:
- Majoration du montant d'achat au prix réel des travaux avec fourniture obligatoire de factures (les matériaux et travaux réalisés par le propriétaire ne sont plus déductibles ainsi que  toutes dépenses de réparations) - Majoration forfaitaire: si vous êtes propriétaire depuis plus de 5 ans du logement, la loi vous autorise à majorer votre prix d'achat de 15% pour travaux sans factures. De ce fait, si vous n'avez pas fait de travaux ou si vous en avez fait pour moins de 15% du prix d'achat, il est préférable d'opter pour le forfait.   ⇒ Déterminer le prix de revente: (Prix de vente corrigé) Le prix de revente peut être minoré des éventuels frais supportés pour la revente comme par exemple le dossier de diagnostics obligatoires. En revanche, il doit être majoré des possibles indemnités qui vous sont versés par l'acquéreur comme par exemple une indemnité d'éviction versé par l'acheteur au locataire en place ou les frais de main levée sur une hypothèque   ⇒ Le calcul des abattements sur la plus-value :  Après avoir déterminé le montant de la plus-value et avant de calculer le montant de l'impôt, il faut appliquer des abattements sur le montant de la plus-value selon la durée de détention du bien concerné. Attention:  les abattements sont différents pour l'impôt et les prélèvements sociaux. Pour l'impôt sur le revenu, l'abattement pour durée de détention est de :
  • 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;
  • 4 % pour la vingt-deuxième année de détention.
Pour les prélèvements sociaux, l'abattement pour durée de détention est de:
  • 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ,
  • 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention,
  • 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.
Ainsi, un logement est exonéré au bout de 22 ans pour l'impôt sur la plus-value et au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux. [ultimatetables 3 /]   ⇒ Le calcul de la taxe sur la plus-value :  Après avoir appliqué les abattements légaux, la taxe sur la plus-value peut être calculée:
  • 19 % de taxation au titre de l'impôt sur le revenu ;
  • 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité).
Remarque: En cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 euros, une taxe supplémentaire est due et varie de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée. Le tableau de calcul de la taxe supplémentaire est disponible sur ce lien au paragraphe 70.   ⇒ Exemple :  Mr et Mme JEAN ont acheté un logement secondaire en Janvier 2010 à 150 000 euros et viennent de le revendre en  Janvier 2019 à 195 000 euros. Mr et Mme JEAN ont payé 12 000 euros de frais de notaire lors de leur achat en 2010. Ils n'ont pas de factures de travaux et choisissent donc l'option de majoration par forfait (15 %). Ainsi le prix d'achat corrigé est de 150 000 + (150 000 *15%) + 12 000 soit 184 500 euros. De plus, Mr et Mme JEAN ont payé 250 euros de diagnostics immobiliers lors de la vente de leur logement en 2019. Ainsi le prix de vente corrigé est de 194 750 euros. Le montant de la plus-value est donc de 194750 - 184500 soit 10 250 euros. Mr et Mme JEAN ont conservé le logement pendant 9 ans. Pour le montant de l'impot sur la plus-value, ils ont donc le droit à un abattement de 24 % soit 2460 euros. Ainsi, l'impôt sur la plus-value est de (10250 - 2460) *19% soit 1480,1 euros Pour les prélèvements sociaux, ils ont donc le droit à un abattement de 6.6% soit 676.5 euros Ainsi, le montant des prélèvements sociaux est de (10250 - 676.5) *17.2% soit 1646.64 euros.   Le montant total de la taxe sur la plus-value est donc de 1480.1 + 1646.64 soit 3126.74 euros  

Liste des meubles obligatoires pour une location meublée

Liste des meubles obligatoires pour une location meublée

10 janvier 2020 dans news

Un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 - Article 25-4) living-room-2732939_1280 Par décret du 31 Juillet 2015 (Décret n° 2015-981 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé), il a été établie la liste des meubles minimum et obligatoires dans une location dite meublée: (cette liste ne concerne que les logements loués à partir du 01 Septembre 2015)

  • Literie comprenant couette ou couverture
  • Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  • Plaques de cuisson ;
  • Four ou four à micro-ondes ;
  • Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
  • Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
  • Ustensiles de cuisine ;
  • Table et sièges ;
  • Étagères de rangement ;
  • Luminaires ;
  •  Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
  A savoir:
  • la télévision n'est pas obligatoire ainsi que les linges de maison (draps, serviettes, etc)
  • Chaque pièce doit au moins comporter un meuble (pas de pièce vide) et doit être meublée de façon adéquate de façon à ce que le logement soit habitable immédiatement par le locataire.
  • Les meubles ne doivent pas être obligatoirement neufs mais en bon état
  Si le mobilier minimum n'est pas respecté (et attesté dans un inventaire au moment de l'état des lieux), en cas de litige avec le locataire, un juge pourrait requalifier la location en bail de logement vide.

Quel est l’intérêt d’une offre d’achat écrite?

Quel est l’intérêt d’une offre d’achat écrite?

11 décembre 2019 dans news

A-    GÉNÉRALITÉS

Lors d'une vente immobilière, très souvent, l'acquéreur potentiel se positionne sur le logement en faisant une offre orale. Afin de sécuriser sa proposition, il est fortement recommandé de formaliser cette offre par écrit. L'offre d'achat (ou proposition d'achat) se présente comme un moyen pour le candidat acquéreur de réserver le bien à des conditions qu'il fixe. Elle doit être écrite et contenir :                    • un prix inférieur ou identique à celui fixé par le vendeur dans son annonce,                    • et souvent un délai de validité de 1 ou 2 semaine(s) au terme duquel l'offre cesse d'être valable. ATTENTION : A sa signature, le versement d’une somme d’argent, quelle qu’en soit la cause, entraîne sa nullité.                                                    Article 1589-1 du code civil.3 points importants :
  • Elle n’est pas obligatoire d’un point de vue légal mais fortement recommandée.
  • Elle est plus crédible qu’une simple proposition verbale.
  • C’est une arme de négociation
´Afin d’avoir des offres respectant les dispositions légales, HOP! IMMOBILIER  fourni un modèle d’offre pré-remplie où l’acheteur n’a plus qu’à compléter ses coordonnées, le prix et les dates d’engagements. Dans le cas où les acheteurs ne souhaitent pas notre modèle, l’offre doit comporter au moins les éléments suivants: → Les identités de l’acquéreur et du vendeur (ou à défaut l’agence immobilière) → La localisation et la description détaillée dbien. → Le prix d’achat proposé. → La durée de validité de l’offre. → Les modalités de réponse du vendeur (lettre recommandée, voie d’huissier, e-mail, etc…) → Une proposition de date pour la signature du compromis de vente → Le mode de financement. → Les conditions suspensives. ´A savoir, une offre d’achat immobilier par mail a la même valeur juridique qu’une lettre écrite. documents-signature-agent-immobilier-client_23-2147764170

B-      LES POSSIBILITÉS DU VENDEUR SUITE A UNE OFFRE D'ACHAT REÇUE

Le vendeur est ensuite libre :                ⇒Accepter purement et simplement l’offre.

L’acceptation est définie par l’alinéa 1 de l’article 1118 du Code civil comme « la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre ». Dans ce cas, les parties envisagent donc la signature d’une promesse de vente avec ou sans notaire.

             ⇒Refuser l’offre. Très souvent, les vendeurs ne font parfois que refuser une offre jugée trop faible et mettent fin à toute discussion alors que c’est à ce moment précis que la négociation commence véritablement. Dans le cas d’un refus pure et simple, les discussions sont terminées. Cependant, l'acquéreur a toujours la possibilité de faire une nouvelle offre à un prix supérieur.            ⇒Faire une contre-proposition.

La contre-proposition ou contre-offre est la réponse du vendeur à l’offre de l’acheteur. Le vendeur proposera ainsi la modification d’une ou de plusieurs clauses de l’offre d’achat originale comme la clause de substitution par exemple. Le vendeur pourra vouloir modifier le prix de vente, la date du transfert de propriété, voire suppression de certaines conditions (par exemple obtention d’un permis de construire) ou ajout, une date de début des travaux, etc. Ainsi, dans le cadre d'une négociation, il pourra y avoir plusieurs offres et contre-offres entre le vendeur et l’acheteur.

 

C-          À QUOI ENGAGE UNE OFFRE D'ACHAT ?

Si une date limite est mentionnée sur l’offre d’achat, cette dernière n’engage l’acheteur que jusqu’à son expiration. Plus généralement, l’offre est valide jusqu’à une acceptation, une contre-proposition ou un refus du vendeur. L’acheteur peut aussi annuler son offre d'achat immobilier par écrit, avant toute réponse du vendeur.

Si le vendeur accepte les conditions de l'offre, le candidat acquéreur est engagé. Une promesse de vente doit être signée. Dans le sens inverse, si le vendeur accepte l’offre par écrit, il ne peut plus se désengager et l’acheteur peut le forcer à la vente ou demander des dommages et intérêts (mais rarement appliqué car procédure longue et coûteuse). Après la signature du compromis de vente, le candidat acquéreur peut uniquement renoncer à l'achat du bien s'il fait valoir : -une condition suspensive qui aurait été prévue dans l'offre, -ou son droit de rétractation (10 jours à partir du lendemain de la signature du compromis de vente) Pour cette raison, bien que l’offre d’achat engage l’acquéreur quand elle est acceptée par le vendeur, il n’y a aucune utilité à forcer l’acheteur à aller plus loin, s’il ne veut plus le logement, car de toute façon, il pourra annuler sans raison obligatoire dans les 10 jours suivant le compromis de vente.  

D-       QUE FAIRE SI PLUSIEURS OFFRES AU PRIX ?

2 questions suivantes se posent souvent :    ⇒ L’offre au prix de l’annonce présentée par un potentiel acquéreur oblige-t-elle le vendeur à vendre à celui-ci son bien immobilier (et donc à signer un compromis de vente) ?   ⇒ Dans le cas où le vendeur reçoit plusieurs offres au prix, le vendeur doit-il obligatoirement vendre son bien   immobilier au premier offrant ?

A ce jour, il reste très difficile de répondre avec certitude à ces interrogations. Cependant, la Cour de Cassation a déjà été amenée à prendre plusieurs décisions en la matière et la jurisprudence est restée constante depuis 1986. Les réponses apportées par les tribunaux divergent en fonction de la présence d’un intermédiaire et de la nature du mandat consenti par le vendeur.

´           SI MISE EN VENTE D’UN BIEN PAR UN INTERMÉDIAIRE (AGENT IMMOBILIER, NOTAIRE OU AVOCAT) Dans cette hypothèse, il faut rechercher la nature du mandat qui a été donné par le vendeur. Il peut s’agir : → d’un mandat de représentation : dans ce cas, le vendeur/mandant donnera à un intermédiaire en transaction   immobilière le pouvoir d’engager le vendeur et donc de vendre son bien s’il recueille l’accord sur la chose et sur le prix d’un acquéreur potentiel. Dans une telle hypothèse, les réponses aux questions seront donc les mêmes que lorsque le vendeur met en vente son bien par ses propres moyens : le candidat acquéreur qui fera la première offre au prix deviendra automatiquement le cocontractant du vendeur ;

  → d’un simple mandat (mandat d’entremise) par lequel le rôle de l’intermédiaire sera limité à la recherche d’un acquéreur et laissera donc le vendeur libre de choisir, d’une part, s’il souhaite conclure une vente avec l’un des candidats acquéreurs qui lui seront présentés et, d’autre part, avec qui il souhaite conclure la vente.

A noter que le droit commun, et plus précisément les articles 1984 et suivants du Code civil relatifs au mandat, donne en principe pouvoir au mandataire d’engager son mandant et donc de vendre s’il recueille l’accord sur la chose et le prix. Cependant, en matière immobilière, ce texte n’est pas souvent applicable du fait d’une législation spéciale. En effet, seules sont habilitées à vendre les biens d’autrui les personnes suivantes :
  • les agents immobiliers bénéficiant d’une « carte transaction » délivrée par la Préfecture,
  • les notaires en application de l’article 31 du règlement national du notariat ;
  • les avocats en application de l’article 6.3 du règlement intérieur national (RIN) de la profession d’avocat.
En principe, les avocats concluent des contrats de mission en transaction immobilière et non des mandats de vente, ce qui exclut toute notion de représentation de leur client.

Sur les pouvoirs résultant d’un tel contrat, la jurisprudence a fait une application claire et constante du droit depuis un arrêt en date du 5 janvier 1985 qui a jugé que « sauf clause expresse conforme aux exigences du troisième alinéa de l’article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, le mandat même exclusif donné à un agent immobilier lui confère seulement une mission d’entremise et n’a pas pour objet de le substituer à son mandat pour la réalisation de l’opération envisagée ».

En conséquence, dans ce contexte, l’offre d’achat au prix n’a pas pour conséquence de former la vente. ´Cette décision a été plus récemment confirmée comme suit :

Au visa des articles 1 et 6 de la loi du 2 janvier 1970, 72, alinéa 3, du décret du 20 juillet 1972, la Cour de cassation (chambre civile 1, 27 juin 2006, N° de pourvoi: 04-20693) a jugé que « le mandat d’entremise donné à une personne se livrant ou prêtant son concours de manière habituelle à une opération visée à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 ne lui permet pas d’engager son mandant pour l’opération envisagée à moins qu’une clause de ce mandat ne l’y autorise expressément ; »

Dans un arrêt en date du 12 février 2008, elle (Cass. chambre civile 3, 12 février 2008, N° de pourvoi: 06-21709) a confirmé que « le mandat donné à l’agence était un mandat d’entremise au sens de l’article 1° de la loi du 2 janvier 1970 qui en l’absence d’une clause expresse ne conférait à l’agent immobilier ni le pouvoir d’aliéner le bien ni celui de représenter le vendeur pour conclure la vente, qu’un tel mandat ne pouvait constituer pour cette même raison une offre ferme de vente à l’adresse de tout acquéreur» ;

Dans un arrêt du 12 avril 2012 (Cass. chambre civile 3, 12 avril 2012, N° de pourvoi: 10-28637), la Cour de cassation a considéré que viole les articles 1 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et l’article 72, alinéa 3, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, la cour d’appel qui, pourvalider un compromis de vente retient qu’aux termes des conditions générales du mandat, le vendeur s’était engagé à signer toute promesse de vente ou tout “compromis” de vente aux prix, charges et conditions du mandat donné à l’agent immobilier, sans constater l’existence dans ce mandat d’une clause expresse par laquelle le mandant donnait pouvoir à l’agent immobilier de le représenter pour conclure la vente.

Il résulte de ces jurisprudences que, conformément au principe établissant que la règle spéciale déroge au droit commun, la Cour de cassation a très nettement entendu appliquer la loi Hoguet qui est d’ordre public plutôt que les dispositions relatives à la vente issues du Code civil dès lors que l’agent immobilier n’est pas expressément mandaté pour signer l’acte de vente. Par conséquent, en l’absence d’une telle clause dans le mandat donné à l’agent immobilier, au notaire ou à l’avocat, le vendeur n’est pas engagé avec le premier offrant au prix, et reste donc libre de choisir entre tous les potentiels acquéreurs ayant fait une offre, y compris ceux ayant fait une offre à un prix supérieur.

La confusion relative aux pouvoirs de l’agent immobilier vient le plus souvent du fait que l’acquéreur potentiel n’a pas connaissance du contenu exact du contrat liant le vendeur et l’agent immobilier. Cette ignorance ajoutée à l’incompréhension d’un refus d’une offre faite au prix conduit parfois à un contentieux devant le Tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble.

Toutefois, l’acquéreur évincé devra bien considérer les risques de cette action. En effet, l’introduction de celle-ci peut empêcher une vente valablement conclue avec un autre acquéreur ou empêcher toute conclusion ultérieure. Dans le cas où l’acquéreur évincé ne serait pas fondé dans son action en application du droit et de la jurisprudence suscités, le vendeur, victime d’un préjudice, pourra obtenir des dommages et intérêts importants.

En conclusion, il est donc nécessaire de bien clarifier, préalablement à la conclusion d’un mandat avec un agent immobilier ou un avocat mandataire en transaction immobilière, les pouvoirs de ce dernier et la portée de ceux-ci.

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E-       LA CONTRE-PROPOSITION

La contre-proposition est surtout une histoire de négociation et de technique commerciale. Certaines personnes  seront plus ouvertes à négocier alors que d’autres préféreront être assistées ou représentées par un professionnel afin de réaliser la meilleure opération possible. La contre-proposition n’est pas totalement définie par le Code civil mais l’alinéa 3 de l’article 1118 de ce code dispose que    « L’acceptation non conforme à l’offre est dépourvue d’effet, sauf à constituer une offre nouvelle ». A savoir:  L’article 1113 du Code civil dispose que « Le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur. » Ceci signifie qu'en cas d’une contre-proposition, l’offre n’ayant pas été acceptée, le contrat n’est pas formé. Ainsi, la contre-proposition du vendeur n’est pas une acceptation même partielle de l’offre. Il s’agit d’une invitation à renégocier les termes financiers de l’offre de vente. De ce fait, cette contre-proposition constitue une offre nouvelle émise par le vendeur. Si le potentiel acquéreur est intéressé, il pourra accepter ou non cette offre. Cette discussion constitue des pourparlers tant qu’une offre n’a pas été pleinement acceptée. L'intérêt d'un agent immobilier intervient vraiment à ce moment car il sera généralement le plus à même de mieux négocier qu'un particulier. Cela pourra permettre également de réduire les délais des pourparlers qui parfois peuvent durer. En présence d’un intermédiaire mandaté par le vendeur, les offres d’achat et contre-propositions doivent être formulées auprès de celui-ci. Il est vivement conseillé que la contre-proposition soit écrite et précise la consistance du bien, son adresse et bien évidemment le prix proposé.

ATTENTION:

Afin de ne pas être engagé pendant un « délai raisonnable » qui est source d’incertitude juridique, il est vivement conseillé de prévoir un délai qui ne dépassera pas 15 jours. L’acheteur devra répondre à la contre-offre du vendeur à l’intérieur de ce délai précis à défaut la contre-proposition sera caduque et le vendeur retrouvera sa liberté. Il est nécessaire à chaque contre-proposition de reprendre l’intégralité des éléments descriptifs du bien et de prévoir un délai. En effet, dans le cas où elle est acceptée, c’est la dernière contre-proposition qui fera foi.

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Les diagnostics obligatoires dans le cadre d’une vente d’une maison ou logement en copropriété dans l’ancien

Les diagnostics obligatoires dans le cadre d’une vente d’une maison ou logement en copropriété dans l’ancien

9 décembre 2019 dans news

Quand vous désirez vendre un logement dans l'ancien, certains diagnostics sont à faire obligatoirement et à transmettre à l'acquéreur dès le compromis de vente.

A-     Diagnostics communs à faire lors de la vente d'une maison ou d'un logement en copropriété:

Pour rappel, les diagnostics immobiliers visent à informer l'acquéreur sur certains aspects du logement qu'il projette d'acheter ou de louer. En revanche, ils ne constituent qu'une obligation d'information : quel que soit le résultat des diagnostics, la vente peut être réalisée, et le vendeur n'est jamais tenu de réaliser des travaux. Bien que l'ensemble des diagnostics soit à réaliser pour le compromis de vente, le DPE est quant à lui, à réaliser avant la mise en vente. Sur internet, l'annonce doit mentionner l'échelle de performance énergétique du logement (A à G) et contenir l'étiquette Énergie. L'étiquette doit respecter au moins les proportions de 180 pixels sur 180 pixels. En vitrine agence, l'annonce doit mentionner l'échelle de performance énergétique du logement (A à G) et contenir l'étiquette Énergie. L'étiquette doit être lisible, en couleur et représenter au moins 5 % de la surface du support. Enfin dans la presse papier, elle doit mentionner l'échelle de performance énergétique du logement (A à G) précédée de la mention Classe énergie.
Nature Immeubles concernés Durée de validité Sanction
Diagnostic de Performance énergétique (DPE) Tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert.     10 ans   300 000 euros et une peine       de 2 ans de prison*
Etat des risques et pollutions (ERP) Tous biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques, naturels, miniers ou dans des zones de sismicité ou à potentiel radon de niveau 3.    6 mois Résolution de la vente ou diminution du prix de vente
Diagnostic Amiante Tous immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997   Illimitée Pas d’exonération de la garantie des vices cachés
Diagnostic Plomb dans les peintures (CREP) Tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation construit avant le 1er janvier 1949. Illimitée si absence de revêtements contenant du plomb ou présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils. À défaut : 1 an Pas d’exonération de la garantie des vices cachés
Diagnostic Termites Tout ou partie d’un immeuble bâti situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral.     6 mois Pas d’exonération de la garantie des vices cachés
Diagnostic Gaz Parties privatives des locaux à usage d’habitation et leurs dépendances. Installation de plus de 15 ans.      3 ans Pas d’exonération de la garantie des vices cachés
Diagnostic Électricité Parties privatives des locaux à usage d’habitation et leurs dépendances. Installation de plus de 15 ans.      3 ans Pas d’exonération de la garantie des vices cachés
Diagnostic Mérule Tout ou partie d'un immeuble bâti situé dans une zone de présence d'un risque de mérule délimitée par arrêté préfectoral. Diagnostic non obligatoire. Non précisée par la loi Aucune sanction spécifique
Diagnostic Assainissement Tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées    3 ans Pas d’exonération de la garantie des vices cachés
*La loi du 23 novembre 2018 a supprimé le caractère informatif du DPE pour rendre ses informations opposables au vendeur et au bailleur à partir du 1er janvier 2021. Par ailleurs, la loi du 8 novembre 2019 prévoit d'accompagner le DPE d'un audit énergétique pour les logements ayant une consommation énergétique d'au minimum 331 kilowattheures par m² et par an, à partir du 1er janvier 2022.

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Les diagnostics communs en détail:

           DPE: 

Il doit contenir les informations suivantes :
  • Caractéristiques du logement et descriptif de ses équipements (chauffage, eau, air...)
  • Indication pour chaque catégorie d'équipements de la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée et évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations
  • Évaluation de la quantité d'émissions de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée
  • Évaluation de la quantité d'énergie d'origine renouvelable utilisée
  • Classement du logement en application de l'échelle de référence selon le principe de l'étiquette énergie et de l'étiquette climat
  • Recommandations pour maîtriser les consommations d'énergie (par exemple, travaux qui pourraient être réalisés pour améliorer la performance énergétique du logement)
Le diagnostiqueur doit transmettre les résultats du DPE à des fins d'études à l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (Ademe). Le diagnostiqueur qui ne transmet pas le DPE à l'Ademe peut se voir infliger une amende de 5e classe, soit 1 500 €.

        ERP:

L'état des risques et pollutions est rempli directement par le vendeur par le biais d'un formulaire en fonction des informations contenues dans l'arrêté préfectoral. Le vendeur  peut remplir ce formulaire avec l'aide du professionnel qui intervient dans le cadre de la vente (par exemple, un agent immobilier). Ce document doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte de vente. Il doit être daté et signé par l'acquéreur . Le vendeur  doit en conserver une copie pour être en mesure de prouver qu'il a bien été remis à l'acquéreur. Si le bien a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité pour catastrophe naturelle ou technologique, le vendeur est tenu de le mentionner dans l'acte de vente.

     Diagnostic Amiante:

Il doit être réalisé par un diagnostiqueur professionnel certifié dont les investigations doivent porter sur une liste de matériaux et produits répertoriés disponible dans le code de la santé. En présence d'amiante le rapport du diagnostiqueur peut préconiser :
  • soit une évaluation périodique de l'état de conservation des matériaux ou produits contenant de l'amiante,
  • soit une analyse de risque approfondie, notamment à l'aide de mesures d'empoussièrement dans l'atmosphère,
  • soit des actions correctives et mesures conservatoires pouvant aller jusqu'à des travaux de confinement ou de retrait de l'amiante.

     CREP:

Il doit être réalisé par un diagnostiqueur professionnel certifié qui doit rechercher la présence de plomb sur :
  • les revêtements du logement (peintures anciennes, plâtre, briques...) y compris ses revêtements extérieurs (volets par exemple),
  • et ses annexes dès lors qu'ils sont destinés à un usage courant (buanderie par exemple).
 Si le CREP met en évidence la présence de plomb à des concentrations supérieures au seuil de 1 mg/cm², le propriétaire du logement doit faire des travaux.

     Diagnostic Termites:

L'état relatif à la présence de termites doit être réalisé par un diagnostiqueur professionnel certifié et doit mentionner :
  • le bien concerné,
  • les parties visitées,
  • et les éléments infestés (ou l'ayant été) par la présence de termites.
En cas de présence de termites, des mesures doivent être prises pour les éradiquer. Plus d'informations sur service-public.fr Il n'est pas assuré que les traitements anti-termites éradiquent les termites définitivement, il est possible qu'un renouvellement des traitements soit préconisé s'ils réapparaissent. La présence de termites n’empêche pas la vente, mais le futur acquéreur doit en avoir connaissance avant d'acheter.

     Diagnostic Gaz:

Le diagnostic doit être réalisé par un professionnel certifié et respecter une méthodologie strictement réglementée . Il est réalisé sans démontage des installations.

    Diagnostic électricité:

Le diagnostic doit être réalisé par un professionnel certifié et doit être conforme à une méthodologie strictement réglementée .

    Diagnostic Mérules:

Le vendeur doit également mentionner à l'acquéreur la présence d'un risque de mérules (champignons) dans la construction lorsque la maison est située dans une zone à risque ayant fait l'objet d'un arrêté. L'arrêté est consultable en préfecture du département ou sur son site internet. Bien que la loi Alur de 2014 tendait à la rendre obligatoire, ce n'est pas le cas pour l'instant. En revanche, il a un caractère informatif.

    Diagnostic Assainissement:

Un diagnostic assainissement permet de garantir le bon fonctionnement et l'entretien des systèmes autonomes de traitement des eaux usées avant une vente immobilière. Normalement, il est obligatoire quand le logement n'est pas relié au tout-à-l'égout, c'est à dire qu'il dispose de son propre système d'assainissement (dit ANC). Cependant, les communes ont le droit de voter une obligation de réalisation de ce diagnostic qu'elle que soit le système (ANC ou tout-à-l'égout). L'article L1331-5 du  code de la santé publique stipule: "le contrôle par la commune de la qualité des ouvrages nécessaires pour amener les eaux usées à la partie publique du branchement et de leur bon état". De fait, cet article permet à la commune d'exiger par arrêté municipal un diagnostic d'assainissement collectif à l'occasion d'une vente. Le diagnostic assainissement permet donc de valider la conformité du système d'assainissement. Cela permet de responsabiliser les propriétaires, de leur éviter des poursuites pour vices cachés et de faire circuler l'information à destination des acquéreurs. Pour sa réalisation, le vendeur doit contacter le service public d'assainissement non collectif (SPANC) de sa commune afin de convenir d'un rendez-vous pour faire contrôler son installation. Les coordonnées du SPANC sont disponibles en mairie. Le SPANC contrôle l'installation et délivre un diagnostic en précisant si elle présente ou non :
  • des dysfonctionnements
  • et/ou des risques pour la santé ou l'environnement.
En cas de problèmes constatés, des travaux de mise en conformité de l'installation sont nécessaires. Ces travaux de mise en conformité de l'installation sont à la charge du vendeur. Ce dernier peut néanmoins décider de ne pas les faire. Dans ce cas, il en informe le futur acquéreur qui décidera ou non d'acquérir le bien en l'état. Les travaux peuvent alors faire partie de la négociation financière. Dans tous les cas, ils devront être réalisés au plus tard 1 an après la signature de l'acte de vente.

B-     Diagnostics obligatoires lors d'une vente d'un logement en copropriété

En plus des diagnostics communs cités plus-haut, la vente d'un logement en copropriété nécessite de faire réaliser le diagnostic suivant:
Nature Immeuble concerné Durée de validité Sanction
Mesure (loi Carrez) Partie privative de lots de copropriété (sauf caves, garages, emplacements de stationnement et lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m2) Illimitée, sauf changement de consistance du lot - Nullité de l’acte en l’absence de surface - Diminution du prix si erreur > 5 %
 

Les documents obligatoires dans le cadre d’une vente d’un logement en copropriété

Les documents obligatoires dans le cadre d’une vente d’un logement en copropriété

13 septembre 2019 dans news

Ceci est le premier document à fournir obligatoirement. Les attestations de propriété (résumé de l’acte en 2 ou 3 pages) ne suffisent pas. Si vous ne disposez pas de l’acte, il faudra en faire une demande au greffe (via le notaire généralement)

- Copie du plan du logement, plan de masse et plan des parkings

floor-plan-1474454_1280

- Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).

Il est obligatoire pour mettre en vente le logement.

- Dossier technique

En plus du DPE, certains diagnostiques sont obligatoires. Ils peuvent en revanche être réalisés une fois que vous avez trouvé un acquéreur (à faire avant le compromis de vente). Cependant, afin de renseigner au mieux l’acquéreur, il est fortement conseillé de les réaliser en amont de la mise en vente. Le récapitulatif des diagnostics obligatoires est disponible sur ce lien : https://www.hop-immobilier.fr/download/liste-des-diagnostics-obligatoires/ Contrairement à une maison individuelle, dans le cadre d'un logement en copropriété, le diagnostic CARREZ est obligatoire (surface habitable et privative)

- Copie de la dernière taxe foncière

Il est important de fournir la taxe foncière la plus récente car c’est à partir de cette dernière que sera calculé le prora-temporis que remboursera l’acquéreur.

- Règlement de copropriété, carnet d'entretien de la résidence

files-4440841_1280 - PV des 3 dernières Assemblées Générales de copropriété Ces documents sont importants pour pouvoir dresser la liste des travaux déjà effectuées et les éventuels à venir. Pour rappel, tout ce qui est voté avant le compromis de vente, est à la charge du vendeur (même si à payer plus tard).

- Si logement loué :

Copie bail + 3 dernières quittances de loyer ou relevé de gestion

- Si le locataire parti :

Copie du courrier du préavis envoyé par le locataire Ou Copie du courrier de non reconduction envoyé au locataire + preuves de l’envoi en lettre recommandée avec AR). Bien conserver les preuves de l’envoi car le notaire les demandera lors du compromis (pour s’assurer que vous avez bien respecté les obligations juridiques vis-à-vis du locataire)

- Copie des factures des éventuels travaux effectués.

Ceci est important pour le calcul de la plus-value s’il y en a une. Si vous ne disposez pas des factures et si vous détenez la maison depuis plus de 5 ans, vous pourrez majorer de 15% le prix d’achat initial (la loi vous l’autorise sans justificatifs). Si vous avez fait moins de 15 % de travaux, il n’est pas utile de fournir les factures car il sera plus intéressant d’appliquer le forfait fixe de 15 %.

Les documents obligatoires dans le cadre d’une vente d’une maison individuelle

Les documents obligatoires dans le cadre d’une vente d’une maison individuelle

10 septembre 2019 dans news

Ceci est le premier document à fournir obligatoirement. Les attestations de propriété (résumé de l’acte en 2 ou 3 pages) ne suffisent pas. Si vous ne disposez pas de l’acte, il faudra en faire une demande au greffe (via le notaire généralement)

- Copie du plan de la maison

Le cas échéant, il est préférable de faire au moins les mesures de chaque pièces. Attention, si la maison a moins de 10 ans ou si elle fait plus de 150 m², un plan devra obligatoirement étre fait par un architecte (le seuil était de 170 m² avant le 01/03/2017 et l’entrée en vigueur de la loi CAP sur la liberté de création) architect-254579_1280

- Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).

Il est obligatoire pour mettre en vente le logement.

- Dossier technique

En plus du DPE, certains diagnostiques sont obligatoires. Ils peuvent en revanche être réalisés une fois que vous avez trouvé un acquéreur (à faire avant le compromis de vente). Cependant, afin de renseigner au mieux l’acquéreur, il est fortement conseillé de les réaliser en amont de la mise en vente. Le récapitulatif des diagnostics obligatoires est disponible sur ce lien : https://www.hop-immobilier.fr/download/liste-des-diagnostics-obligatoires/ diagnostics-4483859_1280

- Copie de la dernière taxe foncière

Il est important de fournir la taxe foncière la plus récente car c’est à partir de cette dernière que sera calculé le prora-temporis que remboursera l’acquéreur.

- Si logement loué :

Copie bail + 3 dernières quittances de loyer ou relevé de gestion

- Si le locataire parti :

Copie du courrier du préavis envoyé par le locataire Ou Copie du courrier de non reconduction envoyé au locataire + preuves de l’envoi en lettre recommandée avec AR). Bien conserver les preuves de l’envoi car le notaire les demandera lors du compromis (pour s’assurer que vous avez bien respecté les obligations juridiques vis-à-vis du locataire)

- Copie des factures des éventuels travaux effectués.

Ceci est important pour le calcul de la plus-value s’il y en a une. Si vous ne disposez pas des factures et si vous détenez la maison depuis plus de 5 ans, vous pourrez majorer de 15% le prix d’achat initial (la loi vous l’autorise sans justificatifs). Si vous avez fait moins de 15 % de travaux, il n’est pas utile de fournir les factures car il sera plus intéressant d’appliquer le forfait fixe de 15 %.

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